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屋主隱瞞凶宅,法官:物有瑕疵退15%價金
 

某張姓女子去(九十六)年以六百多萬元,將臺北市一棟房屋賣給鄭姓婦人,不僅隱瞞房客跳樓自殺,還辯稱屍體不在屋內不算凶宅,臺北地方法院審理後認為,房屋有人跳樓死在屋外仍屬凶宅,張女刻意隱瞞要負瑕疵擔保責任,判決張女要退給鄭婦一成半房價近八十七萬元。

這起凶宅買賣糾紛發生於去年七月,鄭婦看中張女的九樓的電梯公寓,雙方最後以六百一十八萬元成交。交屋當天,鄭婦的女兒從鄰居處得知房屋曾有人自殺,詢問張女後,張女才坦承交屋前四個月,房客從房間窗戶跳樓自殺。鄭家不滿張女惡意欺瞞房客自殺,不僅拒付尾款五十八萬餘元,還要求退三成房價。張女則辯稱,房客跳樓自殺,身體跳出即脫離室內不在屋內,不算凶宅,還批評鑑價報告,認為不能依臺灣民間習俗「自殺冤魂會停留在室內」認定凶宅。

本案臺灣臺北地方法院96年度訴字第8434號民事判決則認為,有非自然身故情事的房屋即一般所稱之「凶宅」,雖然沒有法律上的定義,但依一般不動產買賣的交易慣例,是指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」的房屋,此一因素,雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷,但就一般社會大眾言,仍屬於心理層面嫌惡狀況,對居住於其內的住戶來說,除對居住品質會發生疑慮外,在心理層面止亦會造成相當大之負面影響,因此,在房地產交易市場及實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋,會嚴重影響購買意願及購買價格,依照估價學理適合性原則而言,應認屬於物之瑕疵。

再者,房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」,不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇,復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此,在判斷一房屋是否為「凶宅」,應考量事件發生的經過、事件經過時間長短等因素,並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件。本件系爭房屋跳樓之人的死亡地點雖然並非在屋內,仍屬「凶宅」,鄭婦主張依民法第354、第359條規定,請求減少價金為有理由,乃判決鄭婦可減少房屋總價一成五的價金。

民法 第 354 條 (物之瑕疵擔保責任與效果)
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

第 359 條 (物之瑕疵擔保效力(一)-解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人
僅得請求減少價金。

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